2023年6月23日发(作者：)

2012年杭州房地产成交情况分析

1. 供应走势：全年供应总量同比小幅上涨，9月成年度供应最高峰

1) 住宅新增上市面积小幅上涨，同比上幅9.3%

2012年1-12月（截止12月16日），杭州市（含余杭、萧山）累计新增上市面积748.15万平米，同比增幅9.3%。其中，主城区全年累计新增上市面积355.05万平米，同比增幅11.6%；萧山、余杭全年累计新增上市面积393.11万平米，同比增幅7.24%。从主城区历年的供应走势来看，虽比2011年稍有增幅，但整体水平仍处于较低水平。

图：2006-2012年杭州主城区商品住宅新上市面积及其增速

2) 3月楼市供应开始回暖，9月成年度供应最高峰。

从各月供应走势来看，1月受春节的影响，新增供应出现萎缩，仅供应21.39万平方米，同比降幅高达77.36%；2月则是2012年供应的冰点，仅17.60万平方米，同比下降17.72%；3月，前期抱观望态度的刚需释放，刺激了开发商的推盘欲望，新增供应增幅明显。4月，供应走势平稳，随后5-7月新增供应一直处于增长趋势。8月，供应面积回落明显；9月迎来年度供应最高峰，上市面积达110.37万平方米；10月之后，不少开发商摆脱了资金量紧张的困扰，甚至已完成全年销售目标，推盘动力不足，上市面积处于下滑态势。

2012年1-12月年杭州市商品住宅新上市面积及其增速

3) 中小户型项目积极推盘，四季度大户型供应趋热

2012年调控持续，开发商将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型的刚需人群，上半年推盘单套面积主要以70-120平方米的中小户型为主。三季度开始，部分改善型需求纷纷入市，且成交良好。四季度，由于前期大量改善型需求积压已久，且对未来楼市预期持乐观谨慎态度，开发商加快改善型、中高端楼盘入市步伐，但推盘量仍控制在低位水平。比如12月位于市中心绝版地块的最受关注的改善型楼盘武林壹号，户型面积在230-290方之间，均价高达76000元/平方米左右，开盘当天去化近8成，销售金额逾10亿。而位于拱墅区的九龙仓•碧玺同样也将在12月首次面世，户型为155-320方，均价在30000-40000元/平方米之间。随着改善型房源需求的反弹，杭州楼市也正开始全面回暖，回归到相对合理的平衡状态。

2. 成交走势：从深度调整到全面走热，市场逐渐回归平稳

1)

全市商品住宅成交面积同比大涨113.08%，主城区涨幅尤为明显

2012年，杭州楼市成交行情明显好转，成交量同比倍增。据统计，2012年1-12月（截止12月16日），杭州市（含余杭、萧山）共成交商品住宅66409套/730.94万平方米，与2011年全年相比大幅上涨79.13%/113.08%。其中，主城区成交量高达34521套/380.13万平方米，同比更是倍增131%/138.4%，是自2010年宏观调控以来近三年主城区住宅成交量的最高值，在2005年以来历年成交量中位居第三位，仅次于2007年和2009年。2012年杭州楼市住宅成交量的大幅度上涨，一方面得益于开发商顺势而为，积极采取“以价换量”营销策略，刚需得以集中释放。另一方面与货币政策微调所带来的定向利好，尤其与信贷政策放松也有较大关系。

图：2005年-2012年杭州主城区商品住宅成交走势图

2)

2月成交冷清，3月开始全面上涨，4季度走势平稳。

2012年杭州市商品住宅市场经历了先冷后热再平的过程。在严厉的楼市调控背景下，2012年楼市开局惨淡，1月仅成交11.47万平方米，创2010年以来最低值；2月市场依旧处于低谷；3月，杭州不少楼盘实施降价促销、低开换量等策略激发了积压已久的购房刚需，成交由此成倍上涨，近60万方，创2008年以来历年同期最高水平；3月之后，随着降价促销范围逐步扩大，杭城住宅成交持续上涨；6月住宅成交面积超过100万方，达全年成交最高峰，同时也创2010年以来新高；7月杭州成交正常回落，但依然保持在90万方的高位；8月随着推盘量减少，高档楼盘入市比例增大，成交失去刚需支撑，再次回落。四季度，楼市成交走势趋于平稳，9月楼市止跌回涨，成交小幅回升；10月成交小幅回落，均价小幅上扬；11月成交上涨，接近70万平方米；12月住宅成交则预计维持温和上涨趋势。

图：2012年杭州商品住宅成交月度走势图

3)

外围板块成交占比近5成，滨江区成交涨幅最为显著

2012年，外围板块销售表现颇为亮眼，总成交量占比将近5成。其中，余杭区作为杭州市刚需盘最为集中的区域，历来是购买能力不强的刚需的首选之地，2012年（截止12月16日）全区共成交261.94万平方米，占比达35.88%，尽管相较去年略有下降，但仍高居各区域成交榜首；萧山区市场份额亦高达12.05%。

主城区方面，销售热点区域主要集中在江干、拱墅、下沙和滨江四大区域。其中，江干区成交占比13.4%，较去年提高1.4个百分点；在华盛达•阅城、顺发•吉祥半岛、方正•荷塘月色等多个热销楼盘高成交量的拉动下，今年拱墅区市场占比涨幅最大，由2011年的5.67%提高至10%；下沙区占比9.37%，与去年基本持平；滨江区成交也颇为亮眼，占比8.46%。凭着中海寰宇天下、天阳半岛国际、世贸钱塘帝景、铂金名筑等新楼盘面市和热销，滨江板块再度成为主城区的热门板块。

图：2012年杭州商品住宅成交区域分布图

4)

刚需依旧是市场主力，四季度改善型需求逐步释放，高端项目市场份额持续上涨

2012年，在持续的楼市调控影响，杭州楼市成交主力依旧是刚需项目，高端住宅市场份额维持在低位水平。但相较去年，销售行情则略有好转。据统计，2012年均价前30名住宅项目销售面积占比为6.97%，较2011年提高3.68个百分点。从销售金额占比来看，销售金额占比从2011年的17.9%下降至16.66%。

从月度走势来看，1、2月份均价前30名住宅项目销售金额占比均在20%以上，销售面积占比均在8%以上；3月份开始，杭城刚需开始活跃，高端住宅项目销售一度陷入困境，市场占有率下滑明显，销售金额占比维持在10%以下，销售面积占比则在4%左右徘徊；从6月份开始，部分改善型需求开始释放，高端住宅销售行情略有好转；四季度，高端楼盘去化速度明显加快，如绿城•蓝色钱江、绿城•兰园、滨江•凯旋门等高端项目成交放量，高端项目销售金额和销售面积亦双双大幅上涨，占比分别保持在20%和10%以上水平。

3. 供需对比：住宅供求矛盾明显缓解，但库存压力依然较大

1)

住宅供求矛盾明显缓解，销供比达到0.98

2012年，杭州市商品住宅供销双双上涨，但是成交涨幅明显高于供应量涨幅，由此2010年以来供大于求的矛盾得到明显缓解，销供比从去年的0.5提升到0.98。从月度走势来看，1月住宅供求矛盾依然比较凸显，2月开始，销供比持续上升，保持在0.9以上；4-8月，供过于求的态势扭转至供大于求，其中6月销供比最大，达到1.28；9、10月，住宅成交有所下滑，销供比下降至1以下；11月则有所回升。

2)

可售面积微幅增长，出清周期从年初的34个月降至10个月

2012年，杭州市楼市可售房源量依然高位运行。截至2012年12月16日，杭州市住宅可售面积高达743.79万平方米，同比2011年底微幅增长8.7%。今年楼市成交行情大幅上涨而可售房源量却依然上涨，主要原因在于，经历了2009年的拿地高潮期，到2012年之前拿地的地块都到了上市期，加上2010年楼市形势不佳，积累了大量的待开楼盘。

从出清周期来看，从3月份开始，杭城商品住宅存量房源出清周期一路下滑，从年初的34个月降至11月的10个月，库存压力缓解不少，但是700万方以上的库存量给开发商带来的压力依然较大。

图：2012年1-11月杭州商品住宅可售量及出清周期走势图

4. 成交价格：上半年降价成常态，下半年价格微幅上调

2012年，受上半年大范围降价促销的影响，杭州商品住宅成交均价延续2010年的下降趋势。从月度走势来看，从2月份开始，住宅成交平均价已经出现下滑，环比下降19.4%以上。3、4、5月成交均价总体保持递减趋势，5月达最低水平，相比1月下降近4000元/平方米以上。这主要由于，一系列调控政策的效果在上半年得以显现，打折促销和以“低价跑量”的定价策略成为开发商普遍的手法。从城北板块吉祥半岛、名城公馆、荷塘月色等项目率先降价开始，下沙、闲林、小和山、三墩、城东、滨江等板块价格体系均被重塑，外围板块则以良渚、瓶窑、临平等表现最为明显。

随着上半年楼市持续回暖，开发企业的资金回笼和市场预期均有所好转，部分前期低开的住宅项目（如方正•荷塘月色、滨江•金色黎明、中铁•田逸之星、嘉凯城•名城公馆等）在销售持续走高的背景下取消折扣或提高报价，再加之改善型需求逐步释放，中高端楼盘成交的良好表现，导致杭州整体住宅成交均价出现企稳回弹。值得注意的是，大多数开发企业上调价格幅度仍保持理性，价格上涨幅度有限。

图：2010年1月-2012年11月杭州市商品住宅均价走势

从中房指数走势来看，2012年上半年，杭城住宅价格指数表现为一路下跌的趋势，但环比跌幅均未超过1%。从7月份开始，价格指数持续上扬，到11月达到1915的水平。

图：2012年1-11月杭州商品住宅价格指数走势

5. 热销楼盘：品牌项目跑赢大市，产品定位合理、高性价比优势凸显是项目热销关键

销售排行榜：品牌项目跑赢大市，中海·寰宇天下独揽销售面积、销售金额双料冠军

2012年，杭州市销售面积TOP10项目的开发企业，基本为品牌房企，如中海、金地、滨江、龙湖、万科、绿城、世茂等。由此可见，购房者对品牌房企的信赖程度明显高于一般房企。其中，中海•寰宇天下可谓是2012年杭州楼市最大的赢家，以2076套的销售量，21.85万平方米的销售面积，43.14亿元的销售总金额，夺得2012年1-11月住宅销售套数、销售面积、销售金额三项冠军。

表：2012年1-11月杭州商品住宅（含酒店式公寓）销售面积排行榜 排名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

项目名称

中海寰宇天下

金地自在城

滨江金色黎明

龙湖滟澜山

区县

滨江

西湖

江干

下沙

销售面积(万㎡)

21.85

16.09

15.29

14.87

13.18

11.96

11.96

11.76

11.06

10.08

销售报价（元/平方米）

19149

16664

16164

14927

14032

19672

17504

9536

15430

20460

万科良渚文化村 余杭

天阳半岛国际

滨江曙光之城

宋都东郡国际

开元广场

世茂钱塘帝景

滨江

江干

下沙

萧山

滨江

表：2012年1-11月杭州商品住宅（含酒店式公寓）销售金额排行榜

排名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）

项目名称

中海寰宇天下

金地自在城

滨江金色黎明

天阳半岛国际

龙湖滟澜山

滨江曙光之城

世茂钱塘帝景

万科西溪蝶园

区县

滨江

西湖

江干

滨江

下沙

江干

滨江

西湖

销售金额(亿元)

43.14

26.81

24.71

23.53

22.2

20.94

20.63

18.8

18.5

17.31

销售报价（元/平方米）

19149

16664

16164

19672

14927

17504

20460

23355

14032

26713

万科良渚文化村 余杭

绿城西溪诚园 西湖

6. 商业地产：商业市场供需双双回落，各物业类型表现各异

1)

2012年杭州市主城区商业市场供需双双回落，各物业类型表现各异 据统计，2012年1-12月（截至到12月16日）杭州主城区商业市场新增供应10408套/107.50万平方米，同比下跌23.75%/23.42%；成交量则仅为10312套/92.40万平方米，同比下跌4.52%/14.31%。纵观2012年杭州市主城区商业市场，整体成交走势基本跟住宅一致，在5、6月份以及9月份出现了一个明显的放量。从各物业类型成交来看，表现各异，其中商铺大幅放量、写字楼成交冷清，酒店式公寓不温不火。

2)

商铺市场大幅放量，供销同比双双上涨

2012年1-12月（截止12月16日），杭州市主城区商铺的新增供应为2049套/24.07万平方米，新增供应套数同比下降9.17%，但供应面积同比增幅23.45%。主城区全年商铺则成交2428套/27.10万平方米，同比分别增幅21.23%/12.56%。从各月成交来看，除了1月和2月成交量（1.09万平方米/1.49万平方米）低于2万平方米外， 3-5月的成交量都维持在2万平方米以上，最高月成交量出现在6月，为4.91万平方米；7-8月成交量有所回落，9月又上升至2.5万平方米以上，10月以后成交量有所回落。从商铺供需区域来看，2012年主要集中在丁桥、九堡以及滨江区政府等板块；而从商铺类型上来看，市场类商铺、地铁铺和经济适用房商铺是成交主力。

3)

写字楼市场供需双双回落，酒店式公寓独撑大局

2012年1-12月（截止12月16日），杭州市主城区写字楼（含酒店式公寓）新增供应为9121套/83.03万平方米，同比分别下降25.44%/31.13%。2012年，主城区全年写字楼共成交7828套/65.31万平方米，同比分别下降10.55%/22.02%。

2012年年初，主城区纯写字楼市场极其寡淡，2月主城区纯写字楼出现了罕见的连续三周成交量为零的惨淡局面。整个上半年，月成交量最高也不超过50套。下半年市场稍显回暖，成交量百余套左右，不乏出现泛海国际中心、蔚蓝国际大厦等热销写字楼。总体而言，2012年主城区纯写字楼市场供应量偏少、尾盘去化为主、新增房源迟迟不入市，都是造成写字楼成交惨淡的主要原因。

比之于商铺和纯写字楼市场的冷热不均，酒店式公寓市场整体稍显温和。供应方面，相较于2011年酒店式公寓的大量释放，2012年市场供应略有收缩。从月度走势来看，作为类住宅的商业产品，酒店式公寓上半年行情和住宅市场几乎如出一辙，1-2月成交低迷，月成交量仅百余套；3月开始回暖，4月稍有回落，5月开始突围，成交量涨至791套，6月淡季发飙，月成交量增至千套。下半年酒店式公寓成交行情稍显温和，月成交量均维持在550套以上。从价格来看，降价促销也是酒店式公寓项目的主打营销手段。如世茂广场的底价促销，原筑壹号的直降四千、湾天地的低价清盘，财通中心的低价首开，最终项目均去化良好。由此可见，“以价换量”对于酒店式公寓来讲也是促进销售的利器。

图： 2011-2012年杭州市主城区写字楼成交面积及同比走势图

7. 土地市场：前3季度土地市场全面冷清，4季度供需两旺，外来房企拿地踊跃

1)

土地市场前冷后热，年末再现推地高峰 据统计 ，2012年1-12月（截止12月16日），杭州市共成交经营性土地134宗，总占地面积为412.05万平方米，较去年全年下降24.37%；总成交金额551.77亿元，同比下降4.48%。

2012年年初，杭州市土地市场延续了2011年的低迷状态，开发商几乎全然止步于土地市场，1-7月份，杭州主城区仅成交下沙和桥西两宗宅地，成交面积仅6.68万平方米。到8、9月份的时候，在楼市回暖刺激下，加上开发商资金状况的好转，土地市场骤然复苏。10月，杭州迎来年内最大的土地出让潮，仅主城区就出让21宗/108.34万平方米土地，其中宅地10宗，出让面积84.96万平方米。11月，政府推地节奏继续加强，土地出让依然火爆

图： 2011-2012年杭州市土地市场成交图

2)

主城区：全年出让金额同比上涨超6成，溢价率同比去年略有增幅

2012年1-12月（截止12月16日）杭州主城区共成交69宗经营性土地，总占地面积为194.60万平方米，同比上涨26.73%，总出让金额为408.1亿元，同比上涨28.06%。其中，住宅用地27宗，成交面积107.99万平米，同比上涨25.47%；成交金额275.81亿元，同比上涨63.25%。商业用地成交金额132.26亿元，同比下降11.65%。

从溢价率来看，69宗经营性用地中，其中39宗土地溢价率低于10%，基本为底价成交或加价100万直接成交，占总成交宗地的56.52%。溢价率在10%-30%，有17宗土地，占比24.64%；溢价率在30%-50%的土地占比17.39%；溢价率在50%-100%之间仅13宗；零宗土地溢价率大于100%。27宗住宅用地中，仅7宗土地溢价率低于10%，但其余20宗土地溢价率均没超过50%。

3)

余杭区：宅地面积同比大幅上涨，楼面均价有所回落

余杭区2012年（截至到12月16日）共成交47宗经营性土地，总占地面积为177.58万平方米，同比下降20.44%，总出让金额为114.74亿元，同比下跌5.13%。其中，住宅用地20宗，成交面积120.56万平米，同比上涨93.08%；成交金额95.52亿元，同比上涨38.12%。

2012年，余杭区经营性用地出让土地楼面均价约为2695元/平方米，较去年微幅增长近2.0%。其中，宅地楼面均价为3271元/平方米，同比下降为27.98%。商业办公用地楼面均价为1420元/平方米，同比下降7.88%。

图： 2011-2012年余杭区出让土地楼面均价情况

4)

萧山区：宅地面积同比大幅下跌，楼面均价亦出现回落

萧山区共成交18宗经营性土地，总占地面积为39.87万平方米，同比下降77.17%；总出让金额为28.97亿元，同比降幅达79.02%。其中，住宅用地7宗，成交面积22.82万平米，同比下降67.33%；成交金额16.87亿元，同比上涨74.67%。商业用地成交金额12.10亿元，同比下降77.74%。

2012年，萧山区经营性用地出让土地楼面均价约为2194元/平方米，较去年下跌19.90%。其中，宅地楼面均价为2808元/平方米，同比去年下降40.29%。商业办公用地楼面均价为1681元/平方米，同比下降6.7%。

图： 2011-2012年萧山区区出让土地楼面均价情况

5)

本地房企谨慎应对，外来品牌大鳄踊跃拿地

纵观2012年拿地企业，本土房企拿地相对谨慎，滨江、天阳、德信、德嘉、紫元、方正、圣奥等房企拿地数量有限，而一些之前在土地市场比较活跃的，如绿城、金都、宋都、广宇等企业都尚未出手。但外来品牌大颚拿地较为积极，尤其进入下半年以来，资金实力雄厚的大鳄们如保利、龙湖、万科、中海、嘉里置业等纷纷在杭拿地，且目标均锁定在主城区的优质地块。其中，拿地宗数最多的嘉里置业，豪掷25.36亿元竞得之江度假区出让5宗地块，其中包括3宗宅地，2宗商地。拿地面积最多的是万科， 2012年5次出手共收录了占地面积达21.9万平方米的优质宅地和12.04万平方米的商住、旅游用地，这5宗地块分别位于江干区、滨江区、西湖区和余杭区。而耗资最多的可数中海地产，10月17日以55.87亿元的高价竞得了钱江新城三宗宝地，创下了今年杭城开发商拿地总价之最。

6)

2012年杭城土地市场亮点：“49%溢价率配建保障房”土地新规

2012年杭州土地出让市场最大的亮点莫过于“49%溢价率配建保障房”土地新规的施行，即地块溢价率达到49%时，调整竞价方式，锁定地价，从零开始竞投配建安置房或保障房面积，以面积最高者得。比如，10月中海地产竞得的3宗三堡单元地块均实施了这个新规，3宗宅地溢价率达到49%时均开始竞投保障房面积，最终，三块宅地配建保障房面积高达9.8万方，占总建筑面积的32%。配建保障房政策对于传递政策信号、分担保障房建造压力有一定的作用。但是，拍地成本将体现在商品房上，最终买单的还是购房者，且如此高配置的保障房将由谁住也是值得深思的问题。 8. 品牌房企：本地和外来房企平分秋色，绿城、滨江和中海领跑杭城

1) 销售金额前10位中，本地房企、外来房企各占半壁江山，绿城、滨江和中海领跑

从2012年1-11月，杭州房地产企业销售金额排行榜来看，入围前10位的企业，本土房企和外来大鳄各占一半，其中绿城集团、滨江集团继续领跑杭州房地产市场。绿城集团1-11月，在杭州市场累计取得销售金额约101.44亿元，高居杭城各大开发商销售金额榜首，这主要归功于兰园、蓝色钱江、西溪诚园等中高端楼盘的热销。滨江集团位居第二位，1-11月销售金额高达65.27亿元。2012年，滨江集团强势推出四大项目——曙光之城、金色黎明、凯旋门和武林壹号，凭借低于市场预期的价格策略和高品质的产品优势，4大楼盘均开盘热销，一度成为杭城楼市的关注焦点。

2012年外来品牌房企也开始发力，销售金额前十位的企业入榜5位，包括中海、万科、金地、世茂、龙湖等。相对于本土企业，外来品牌房企有雄厚的资金实力，更有对市场更精确的把控能力，且更懂得适时运用随行就市的营销战术。

排名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2)

多数品牌房企全年销售任务提前完成，“随行就市、快速销售”战略制胜

2012 年以来，刚性和改善性需求逐步入市，杭州市多数品牌房企，如绿城、滨江等销售业绩大幅提升，基本完成全年计划。

2012年1-11月，绿城集团累计取得销售金额约人民币484亿元，销售面积244万平方米，同比增速分别达到68.1%和67.1%，全年有望回归500亿，甚至可能实现2010年销售水平。绿城集团今年所取得的业绩，同其在战略上的调整密不可分，一方面与融创、九龙仓战略合作，为企业的操作腾出了不小的战略空间。另一方面积极促销，回流现金，为增加土地储备，进一步优化布局做准备。

开发商

绿城中国

滨江集团

中海地产

万科

金地集团

世茂房地产

浙江天阳置业

坤和建设

龙湖地产

德信地产

销售金额(亿元)

101.44

65.27

44.9

41.91

36.63

35.96

35.54

32.89

28.14

25.72

销售套数（套）

2827

2774

2206

2034

1771

2500

1905

1256

1991

1553 滨江集团截至 11 月末累计实现销售75 亿元，基本完成年初50亿的销售目标，全年销售业绩有望突破100亿。滨江集团一向擅长逆势中寻求机会，2012年集团主张“开源节流”的战略。“节流主要表现在暂缓拿地，暂缓合作，暂缓兼并，而所谓开源，一是抓老盘，促新盘，快速销售，回笼资金，如今年首推的四大项目的接连热销即为滨江集团开了“源”。

从以上分析可以看出，面对宏观调控，品牌房企这种踩准政策和市场节奏，“随行就市、快速销售”的战略是其实现全年销售目标的制胜关键。

9. 市场走势：2013年房地产市场成交或将稳中有升，价格维持坚挺

2012年，杭州房地产市场各基本面发展形势均转好，房价得到了有效控制，成交平稳回升，土地市场则再次活跃，房企购地热情复苏。

当前宏观经济形势正在由缓中趋稳到筑底企稳转变，主要指标增长速度都在加快。宏观经济形势好转，企稳回升的可能性加大，增强了政府坚定房地产调控不放松的决心。2013年，预计房地产调控政策不会大幅度的松动，“限购”、“保刚需”、“稳房价”仍是调控主基调。

从房地产市场走势来看，目前杭城刚需和改善型需求均有所释放，同时宏观数据在今年年底向好，让开发商对于明年楼市的信心进一步增强。预计明年楼市成交将继续上涨。但是鉴于调控政策稳定存在和仍处高位的市场库存，楼市反弹的空间并不大，仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。价格方面，2012年杭城连续6个月价格指数的持续上涨，表明当前价格已经接近“市场底”，同时政策“微调”定向宽松，楼市成交量的持续上升也势必会带来价格的相对坚挺，未来房价也将呈现稳中略涨的态势。