2024年4月28日发(作者：电脑开机只转风扇不亮屏)

北京

市高级人民法院关于印发《

北京

市高级人民法院关于

(试行)》的通知

审理房屋买卖

合同纠纷

案件适用

法律

若干问题的指导意见

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知

（2010年12月21日 京高法发[2010]458号）

市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；

各区、县人民法院，各铁路运输法院：

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13

日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民

一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试

行）

为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法

通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市

房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释

的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条 本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用

其规定。

第二条 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、

价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定

的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款

的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失

的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利

益损失的，一般不予支持。

第三条 《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”

的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若

干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合

同无效的法律依据。

第四条 对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人

在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍

未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济

适用住房管理的房屋等。

第五条 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按

份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定

房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办

理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。

前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国

婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。

第六条 相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人

主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人

又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记

或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并

考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值

获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程

度等因素，公平合理的予以确定。

第七条 出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效

的，不予支持。