2024年4月25日发(作者：尼康d7500)

佳程广场项目介绍

今年2月11日，睿富房地产基金公布，以最初代价19亿港元（视乎出售完成后调整而

定），出售位于中国北京市朝阳区东三环路霞光里18号的佳程广场。4月1日，睿富房地产

基金再度发布公告表示，基金单位持有人特别大会正式通过了上述决议案。

据了解，早在2009年11月30日，睿富房地产基金即开始公开招标，并与52名买家进

行了联系，最后确认了一名买家，即丰树印度——中国基金。在与丰树完成交接工作之后，

仅剩一个空壳的睿富房地产基金将清盘退市。睿富房地产基金将成为第一个从香港退市的商

业地产REITs。丰树印度——中国基金将为此支付约19亿港元，其中包括佳程广场物业估值

约33亿港元 （约人民币29亿元）和负债约14亿港元。

佳程广场简介

佳程广场座落于朝阳区东三环沿线，属

燕莎商圈，临近第三使馆区，周边有三环路、

机场快速路、地铁十号线，交通便捷。佳程

广场由两栋甲级写字楼、裙楼配套商业及大

型地下停车库组成，由国际顶级建筑师公司

巴马丹拿设计。项目于2005年落成，开发

商为香港佳程集团，当年佳程广场作为燕莎

区域的顶级写字楼，曾自豪的对外宣称“南

国贸，北佳程”。佳程广场占地17690平方

米，总建筑面积约140000平方米，建筑物

高度103.8米，其中地上25层，地下3层。

单层面积2240平方米，层高达到3.9米。

佳程广场中庭阳光大堂高达28米，约

2500平方米的阳光大堂中设有三部手扶电

梯直达三层写字楼入口。项目设施设备优良，配套商业全面，由著名物业管理公司仲量联行

进行物业管理。同时，佳程广场有众多优质租户，包括宝马、索尼、苏黎世保险、富士施乐、

零点调查等众多国内外知名公司。

佳程广场开发背景

佳程广场由香港佳程集团开发。佳程集团董事

长田力原为湖南省外事侨务办公室主任，后下海经

商，开发及生产税收发票机，由此田力获得了创业

的“第一桶金”，在香港成立了佳程集团。但这些原

始的资本积累不足以支撑其在北京的黄金商圈开发

甲级写字楼。于是田力依靠在侨办的工作经历和政

府关系，与供地方和其他合作方达成共同协议，成

立北京佳程房地产开发有限公司，以项目公司的形

式把有关各方的利益捆绑在一起，弥补了自有资金

不足的短板。为打造高端写字楼，佳程广场成本非

常高，每平米造价约合1万多元人民币。这对由民

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营资本起家的佳程集团来说无疑是一个巨大的负担。在佳程广场落成后，利益相关方均想套

现。此时如果将佳程广场出售，田力与各相关方都会有相当好的收益。但是，以佳程广场的

品质和地段，如果通过持有收租、物业升值的回报必当高于出售。于是，田力希望通过资本

市场来募集资金，将房地产做为自己的主业来发展，同时还可在套现后使相关方退出，增加

自己股权。于是，佳程广场分别于2006年中及2007年初两度在香港冲击上市，但由于内地

宏观调控，佳程广场项目规模又较小，最终没有获得联交所上市的机会。而此时，田力也发

现通过REITs也可实现其融资的目的。

房地产投资信托基金

REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金，属于不动产证

券化的一种类型，由受托的专业管理机构向投资者发售信托份额募集资金，并以之投放于房

地产及相关权利，并将投资收益按信托份额分配给投资者而成立的信托。以香港为例，香港

证监会认可的REITs必须以信托方式组成，即须把最少90%的除税后净收益，以股息形式定

期派发给投资者。至于投资信托的内容，REITs主要通过拥有及管理可带来收入的房地产项

目(但不能参与房地产发展活动)，包括购物中心、写字楼、酒店、工业厂房、学校、医院、停

车场、度假村及服务式住宅等，为投资者争取及提供定期收入。

REITs具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，

这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。其次，其收益来源于房地产

的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三，它是一个可以长期经营的金

融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。最后，有规

范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。

REITs最初的成立可追溯至19世纪末的美国。然而由于20世纪30年代起美国税制的改

变不利于REITs市场的发展，REITs并未能兴旺起来。1960年美国颁布了《房地产投资信托

法》和修改《国内税收法典》，确立了REITs的一些税务上的优惠(避免了双重征税)，REITs

投资市场逐步建立起来。至90年代以后，主要成熟国家或地区与部份新兴市场如英国、法国、

加拿大、澳洲、日本、韩国、中国香港、马来西亚等均开发了林林总总的REITs供投资者选

择。目前全球REITs的总量约为500支，总市值则近5155亿美元，其中美国交易的约有190

支，占全球总市值的45%左右。

佳程广场的REITs之路

2007年6月22日睿富房地产基金在香港上市，作为国际资本分享中国房地产业迅猛发

展的途径，受到了新加坡政府投资公司等机构投资者的热烈追捧。睿富基金募集资金超过20

亿港元，以反向收购的形式，购买了佳程广场100%的股权，开发商香港佳程集团董事长田

力顺利完成套现。佳程广场成为内地第一个由民营企业开发并通过REITs上市的地产项目。

然而在2007年9月18日，睿富REITs在公告中直言佳程集团涉嫌对佳程广场的上市租

约造假。据2007年10月23日佳程广场的评估机构——戴德梁行提供的数据，佳程广场的

实际平均租金收入为每月每平方米176元。而在睿富REITs上市之前，佳程集团提交的佳程

广场平均月租金高达273元/平方米。业内人士曾经计算如以其上市作价的租金推算，其回报

率高达9%，这种租金水平是不可能达到的。2007年10月28日，睿富REITs发布公告称，

佳程广场的两个租户由卖方佳程集团拥有及控制，并拖欠租金一个月。根据租赁协议的条款，

其应付的租金总额约为4060万港元。睿富REITs严厉地指出，这是一场“布局复杂的欺诈

行为”。

其实佳程广场凭借真实的租金并不是做不了REITs，只是佳程集团希望通过做高租金，

来提高物业估值，从而募集到更多的资金。一般在国际上通行的作法是以物业的现金流即租

金来推算物业的估值。按照这种方式计算，物业的估值要比其销售价格低很多。而佳程集团

是希望通过REITs来募集资金，那么其当然期望物业要有较高的估值。而做高租金，找个评

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