2023年12月12日发(作者：华为mate20发布价格)

【招银研究｜区域研究】产业园研究之总览篇——星汉灿烂：产业园发展特点、类型比较与策略建议

■改革开放以来，我国产业园蓬勃发展，为区域经济带来全方位的贡献。1979年深圳蛇口工业区的

设立，拉开了我国产业园建设的序幕。随着改革开放的深入推进与经济的全面崛起，产业园呈现出

量增面扩、优生态、强服务的蓬勃发展态势。园区数量迅速增加，建设遍布全国，各式各样的产业

园不断涌现。园区平台功能持续完善，形成了主体类型丰富、共生互促的园区生态。产业园全周期

管理日趋成熟，服务精细化程度持续提升。经过40多年的发展积累，产业园已经成为了我国经济建

设与产业发展的重要载体，发挥着区域经济“主战场”、创新要素集聚“主阵地”、新动能培育“主引

擎”和产业分工协同“助推器”的多重作用。

■不同类型产业园各具特色，形成了差异化发展格局。按照园区的核心竞争力不同，将产业园分为

政策性开发区、特色主题产业园、创新驱动型产业园、城市功能型产业园等四大类型。传统的政策

性开发区建设起步最早，以低成本生产要素为核心竞争力，具有开发规模大、政策力度强、产业能

级高等特点，但已步入发展成熟期，未来将以存量园区转型升级为重心。特色主题产业园以产业链

配套服务为核心竞争力，围绕单一领域形成产业集群，产业集聚度高、协同效应强，在各地政府大

力推动现代产业体系建设的趋势下，有望迎来新一轮快速发展。创新驱动型产业园以科技服务为核

心竞争力，聚焦科技成果转化和创新孵化，园区规模小、中小科技企业多、成长性强，但打造难度

大、产出见效慢，未来几年内仍只在市场、科技资源、人才等条件充分的地区有高质量发展潜力。

城市功能型产业园以产城融合为核心竞争力，具有住宅和商业比例高、园区功能完善等特点，是近

年来城镇化建设、旧城改造过程中新建园区的主流形态，但建设内容复杂、模式尚不成熟，容易出

现过度“地产化”。

■业务建议：（本部分有删减，招商银行各部如需报告原文，请以文末联系方式联系招商银行研究

院）

■风险分析：由于园区数量的快速增多，不少产业园面临着激烈的同质化竞争，导致园区招商落地

难、园区空置率高等现象出现；同时，各地园区良莠不齐，有些产业园存在顶层设计缺失、产业基

础支撑不足、产业培育能力弱、园区服务配套滞后等问题，园区可持续经营与企业集聚发展存在风

险。

正文

我国产业园蓬勃发展，为区域经济带来全方位贡献

1.1产业园呈现量增面扩、优生态、强服务的发展态势

我国产业园最早以工业集中地的形式出现，以1979年设立的深圳蛇口工业区为雏形，旨在为开展加工贸易提

供特定的集中空间载体。经过40多年的发展积累，产业园布局不断拓展、平台功能持续增强、管理模式日趋

成熟。

1.1.1园区数量多、分布广、种类全

我国产业园具有数量多、分布广、种类全的特点。随着经济崛起，园区数量迅速增加，根据前瞻产业园区库

统计，全国累计已有产业园8万多个【注释1】。在分布上，产业园从沿海地区起步，快速向内陆扩散，逐步

覆盖全国各省，形成了东部省份最为密集、各大区域广泛分布的布局特点。在类型上，以传统工业区为基础

，相继出现了多种叫法不一、形态各异的产业园，从经济技术开发区、高新技术开发区，到科技园、创业园

，以及新兴的产业新城【注释2】等。百花齐放的园区体系为各地不同的产业发展提供了相适配的载体场景。图1：我国各地区产业园数量

资料来源：前瞻产业园区库，招商银行研究院

图2：百花齐放的园区体系

资料来源：公开信息，招商银行研究院

1.1.2主体丰富、共生互促产业园的主体要素类型丰富，包括开发运营主体、入驻企业及配套服务机构等。随着园区功能的拓展、市场

化程度的提升，各类主体不断多元化。其中，开发运营主体从早期的园区管委会、国有园区平台公司等，逐

步向产业地产商、孵化器运营商、投资机构以及政企联合体等多元化市场主体过渡；入驻企业从单一的加工

制造型企业，拓展到总部型企业、服务型企业、研发型企业等类型，既有规模较大的大中型企业，也有小微

企业、初创企业等；配套服务机构也越来越多样化，包括提供公共服务的物业管理公司、中介机构，以及提

供专业服务的科技服务公司、金融机构等。

各类主体通过空间共享与服务联动，形成了良好的园区生态。首先，开发运营主体通过园区的规划建设与招

商引资，在物理空间上形成企业集聚；同时，引入配套服务机构、提供产业服务，促进企业与园区软环境之

间的粘合；最终达到各类主体之间的合作互动，共同构成一个有机整体。这种共生互促关系是园区区别于一

般自发形成的工业集聚区或办公楼宇群落的重要特质，使得产业园对产业发展具备更强的支撑促进作用。

图3：产业园是由各类主体要素构成的有机整体

资料来源：公开信息，招商银行研究院

1.1.3管理集约化、服务精细化

产业园管理从粗放式向集约式转变，形成了较为完善的全生命周期运作模式，从“重基建”向“重服务”过渡，各

阶段服务精细化水平不断提升。具体来看：

规划建设阶段：包括园区选址、产业规划、项目建设等。园区发展前期，需要通过分析地块区位、交通条件

、产业基础等内外部环境，精准定位园区发展方向，并基于规划的产业类型，建设相匹配的交通、通讯、能

源等基础设施和厂房、办公大楼等产业空间以及各类生活配套设施，为园区企业发展创造良好的物理空间。

园区招商阶段：在园区建设的同时，精准招商工作也全面启动，包括组建招商团队、制定招商策略、开展招

商活动等。为了吸引企业入驻，园区会积极撬动政府政策支持与市场资源等，为企业提供定制化的资源组合

。

园区运营阶段：这一阶段企业陆续入驻，形成稳定的生产经营，园区工作重心转向完善配套设施与园区服务

。随着园区竞争日趋激烈、产业诉求更加多元，运营服务的重要性日益凸显。园区纷纷开始重视对接企业发

展需求，引入专业机构，构建高品质园区服务体系，为园区发展提供持续动能。

园区优化升级阶段：我国已有大量存量园区进入成熟阶段，部分园区面临产业空间不足、物业设施老旧、产

业发展受限等问题，转型升级需求明显。一些存量园区已经开始通过园区扩容、更新改造、产业置换、智慧

运营等方式，重新激发园区发展活力，促进园区产业提质增效。图4：产业园的全周期管理集约化、服务精细化

资料来源：公开信息，招商银行研究院

1.2产业园已经成为区域经济的核心支柱与创新引擎

产业园对区域经济发展的贡献是全方位的，肩负着促进经济规模发展、集聚创新资源、培育新兴产业、推动

区域协同发展等重要使命。

（1）区域经济发展的“主战场”

产业园对地方经济总量的贡献大。根据综合开发研究院的不完全统计，近年来产业园对全国经济的贡献率达

到30%以上。其中，仅国家经开区、国家高新区两类园区对GDP的贡献占比就超过20%。2020年全国国家经

开区和国家高新区分别实现地区生产总值11.6万亿元、13.6万亿元，占全国GDP的11.5%和13.3%。在园区发

展较好的地区，产业园的规模贡献更为突出。例如，2020年重庆市全市产业园的规模以上工业总产值在全市

占比达到了84%，是全市制造业高质量发展的主平台。

产业园对经济增长的带动性强。从经开区数据来看，全国国家经开区2020年经济总量较上年增长6.4%，高于

全国平均增速4个百分点；在单个园区层面也同样可以看到更高的增长水平，苏州工业园2020年全年经济增速

6%，显著高于同期全市（3.4%）与全省（3.7%）的平均增速。

（2）创新资源集聚的“主阵地”

产业园是我国科技资源、研发活动、创新成果最为密集的地区。以国家高新区为代表的优质产业园，不断发

挥其平台优势，集聚创新要素，成为新时期高端产业资源的集中地。根据《国家高新区创新能力评估报告（2

020）》，从资源密度来看，高新区企业研发人员密度是全国平均水平的13.8倍，企业R&D投入强度是全国整

体水平的3.1倍；从资源占比来看，高新区企业研发投入约占全国企业研发投入的一半，企业专利拥有量约占

全国总数的1/4，同时还集聚了全国70%以上的国家工程研究中心、国家重点实验室、国家工程实验室，是全

国产业技术创新的主要贡献者。

（3）新动能培育的“主引擎”

产业园是各地新兴产业发展的高地与新增长极。伴随着我国产业发展的更新迭代，各大产业园也进入以新兴产业为主导的发展阶段，引领经济转型。北京中关村、上海张江高新区、苏州工业园区、深圳高新区、武汉

东湖高新区等园区已经逐步崛起成为重要的集成电路、生物医药、电子信息等产业基地。其中，苏州工业园

的生物医药、纳米技术应用、人工智能等三大新兴产业2021年产值突破3000亿元。在经济新动能迸发的上海

市，各类开发区对全市战略性新兴产业产值的贡献占比在2018年便已接近90%，引领产业前沿发展。

产业园也是科技企业发展的沃土，培育了一批具有较高影响力的优秀企业。全国科创板首批25家上市企业几

乎都是出自于各大产业园中，包括心脉医疗（上海时代医创园）、中国通号（丰台科技园）、虹软科技（杭

州天堂软件园）、南微医学（南京高新区）、安集科技（浦东金桥出口加工区）等。华为（深圳高新区）、

小米（北京经开区）、联想（中关村）等众多行业巨头也都诞生或成长于国家级产业园中。

（4）区域产业分工协同的“助推器”

从区域内部来看，产业园是挖掘区域禀赋、集中优势资源、塑造产业竞争力的核心抓手。各个地区可以根据

其经济与城市特点、产业发展需求，匹配建设不同类型的产业园，从而充分发挥出当地的资源禀赋优势与产

业特点，围绕区域产业进行补短板、扬优势。以成都市为例，当地市政府以“5+5+1”现代产业体系为指引，对

全市产业格局进行总体统筹布局，提出打造66个主导产业明确、专业分工合理的重点产业园。

从跨区域协同来看，产业园是实现区域产业一体化、资源优势互补的重要平台。通过产业园合作共建促进资

源、要素和产业的跨区流动，更好地拓展产业发展空间，促进区域协调发展。近年来，全国重点城市群和都

市圈都在积极尝试共建产业园，例如广东“深汕合作区”、江苏“南北共建”和浙江“山海协作”产业园、上海跨省

合作产业园等等，将两地的资金、技术、产业以及人力、土地等资源有效互补，实现产业的梯次转移与两地

产业结构的优化。

各类产业园立足独特竞争优势，形成差异化发展

为了进一步厘清不同园区的发展特征，本节对现有产业园进行总结归类。目前常见的产业园分类方法较多，

有的按照园区产业功能分为加工制造型、商务办公型、科技研发型等；有的按照产业集聚度分为无产业主题

型、特色产业型和综合型等；有的按照开发主导权分为政府主导型、企业主导型、高校主导型等；有的按照

园区四次发展迭代阶段，将其分为1.0、2.0、3.0、4.0园区。其中，四代园区的分类方法综合考虑了园区功能

、产业集聚、要素特征等因素，被广泛采用，但过于强调园区演进趋势，不能很好地描绘出不同阶段出现的

各类园区在当前同时竞争共存、各有利弊的特点。

图5：不同划分维度的产业园分类方式对比

资料来源：公开信息，招商银行研究院

因此，本文在四代园区划分的基础上，从园区功能【注释3】和配套服务内容【注释4】两个维度出发，总结不同园区发展的核心竞争力，将目前常见园区分为政策性开发区、特色主题产业园、创新驱动型产业园、城

市功能型产业园等四大类。

图6：二维分析框架下的四大类产业园概览

资料来源：招商银行研究院

需要注意的是，虽然上述分类尽可能对园区进行明确区分，但就其发展实践而言，不同类型之间没有绝对的

边界，一些园区可能存在部分特征的重叠。例如，经济发达城市的经开区和高新区因其出现时间最早、转型

较快，往往会兼具城市功能和创新驱动等多重特征，而一些注重研发的特色主题园也会具备技术创新的优势

。本文的分类侧重于梳理每类园区最为突出的共性特点，为理解复杂的产业园体系提供一个相对简要清晰的

认知框架。

2.1“大而强”的政策性开发区

传统的政策性开发区是最早出现的园区类型，以低成本生产要素为核心竞争力，吸引加工制造企业，多位于

郊区、以规模化生产为主，是我国改革开放战略下各地政府促进区域经济发展的首要抓手。凭借特殊政策优

势与多年发展积累，已经成为我国各类产业园中综合竞争力最强的一类园区。

2.1.1细分类型：经开区、高新区、综保区三足鼎立

经开区、高新区以及综保区是最具代表性和影响力的三类开发区。

（1）经济技术开发区（经开区）：最早在沿海开放城市设立、以吸引外资为背景、发展加工制造业的特定区

域，以提高区域经济总量为主要目的。随着改革开放的推进和深化，经开区建设也从沿海地区向沿江、沿边

和内陆省会城市、区域中心城市拓展，逐步在全国范围设立，成为地方经济发展的主力。

（2）高新技术产业开发区（高新区）：发端于1988年国务院启动的国家高新技术产业化发展计划——“火炬

计划”，以发展高新技术产业为主要目的。以北京中关村高新区、上海张江高新区、深圳高新区等为代表的国

家级高新区基本稳定占据各大产业园综合竞争力排名榜单前列。

（3）综合保税区（综保区）：由海关实行封闭监管，以保税为基本功能，可以发展国际中转、配送、采购、

转口贸易和出口加工等业务，以促进对外贸易为目标的特殊开放区域。根据海关总署数据，2020年全国综合

保税区实现进出口总值34284亿元，同比增长17.4%，占全国外贸总值的10.6%。在新冠疫情和全球经济形势

下滑等影响下，发挥了外贸稳定器的作用。表1：政策性开发区细分类型对比

资料来源：商务部，科技部，海关总署，招商银行研究院

2.1.2发展特征：开发规模大、政策力度强、产业能级高

（1）园区开发规模大：开发区通常占地面积较大，远离城市核心区，能为大规模加工制造提供充足的产业空

间。根据自然资源部监测数据，我国国家级开发区平均面积在9.26平方公里，个别可达几十、甚至上百平方

公里。

（2）政策支持力度大、低成本优势突出：园区发展十分依赖政府优惠政策所形成的“外力”驱动，通过提供低

成本的生产要素，吸引企业与资金流入。一般而言，各级开发区在土地利用、财政税收、行政管理、外商投

资、企业创新发展等多方面享受国家和地方层面的鼓励政策，形成宽松的投资环境。

（3）政府主导性强、产业能级高：对于大部分地区而言，各地开发区的政府主导性最强，由政府或政府委托

机构（园区管委会）进行统一规划、建设和管理，是地方产业发展的重要抓手和核心载体平台。在政府背书

和资源倾斜的支持下，能够有效吸引具有示范效应的重大项目和龙头企业入园，具有产业规模大、产业产值

高的特点。

（4）转型压力大：开发区设立初期多采取土地出让形式，管理相对粗放，存在产业集中度不高、布局分散等

问题。而且，由于建设时间较早，不少园区已经出现产业空间不足、设施老旧、配套欠缺等问题。为了谋求

二次发展，越来越多的地方政府开始探索“园中园”模式（即在已经建成的开发区内再建造一座小型专业园），

以提升园区的可塑性与持续经营能力。

2.2“专而聚”的特色主题产业园

特色主题产业园以产业链配套服务为核心竞争力，围绕某一特定产业领域或主题，形成规模化的产业集聚，

围绕产业痛点诉求，提供精准的专业化服务。园区打造以产业链为基础，以本地优势产业基础或龙头企业为

依托，既可以通过产业链上下游招商，形成“链式”产业集群，也可以聚焦产业链环节做精做深，吸引不同类型

、不同规模的产业主体，形成“网状”产业集群。

图7：特色主题产业园的打造模式：围绕单一产业领域，形成链式或网络化产业集群

资料来源：公开信息，招商银行研究院2.2.1细分类型：涵盖现代化产业体系的各个领域

随着产业园之间同质化竞争加剧，特色产业园开始脱颖而出、快速发展，已经覆盖了我国现代化产业体系的

方方面面。

图8：特色主题产业园的领域分布覆盖现代化产业体系各个方面

资料来源：公开信息，招商银行研究院

根据前瞻产业园区库的分类数据，目前我国特色主题型园区主要集中在物流、生物医药、现代农业、文化创

意、新材料、高端装备等领域。

表2：特色主题产业园细分类型对比

资料来源：公开信息，招商银行研究院

2.2.2发展特征：产业集聚度高、产业链协同效应强

（1）园区定位鲜明、主导产业方向明确：这类园区深耕特定行业领域，制定明确的主导产业方向，设定清晰

的园区准入门槛，从而实现错位竞争。为了提高园区招商的落地可行性，需要对区域的产业市场潜力、风险

以及行业发展的总体趋势有清晰而全面的认知。

（2）产业集聚度高：园区通过出台产业优惠政策、提供专业技术服务、打造定制化厂房等方式，促进产业链

各环节企业在园区集聚，从而发挥集群的规模效益。根据北京、上海、广州等地的特色产业园申报政策来看

，特色产业园区的主导产业集聚度至少都在50%~60%以上。（3）产业配套条件好、产业链协同效应强：一方面，通过上下游企业的就近布局、紧密合作，可以很好的降

低供应链成本；另一方面，通过在同一空间集聚大、中、小企业以及各类服务配套机构，便于园区运营商打

造针对性的专业服务，精准地服务产业发展需求。

2.3“小而美”的创新驱动型产业园

创新驱动型产业园以科技服务为核心竞争力，以科技型企业和创业人才为主要服务对象，聚焦科技成果转化

和创新孵化，是我国经济发展进入创新驱动时代出现的新型园区形态。与前两类园区相比，虽然这类园区一

般规模体量较小，但通常具备较好的区位条件和园区环境，将生产、研发、办公等产业功能与科教、商业等

城市服务有机结合，形成利于科技人才创新的产城耦合空间。

2.3.1细分类型：围绕创新链前-中-后端进行错位布局

根据园区在创新链前-中-后端布局侧重不同，有以下三种细分类型：

（1）大学科技园：着眼于创新链前端的基础研究-应用开发的环节，依托高校建设，充分利用大学的源头创

新优势，促进科技成果转化。园区以教师和大学生为主要服务对象，创新创业氛围活跃。2020年全国115个

大学科技园共有在孵企业9228个，在孵企业从业人数11万。

（2）创业园：聚焦创新链中间环节，以创业团队、初创公司为主要服务对象，通过孵化加速助推企业快速成

长。以国家科技企业孵化器为例，截至2020年底，全国国家级孵化器累计培育了企业18万家，其中收入达5

千万元的企业有4370家。

（3）科技工业园：更注重服务于处于创新链中后端、处于产业化阶段的科技企业，通过提供标准化厂房租赁

、投融资对接等服务，为已初具规模的企业提供一个持续发展的平台和空间。

表3：创新驱动型产业园细分类型对比

资料来源：公开信息，科技部火炬中心，招商银行研究院

2.3.2发展特征：科技属性强、企业成长性高、园区品质好

（1）产学研联动、科技属性强：在产业领域上，多聚焦生物技术、信息产业、新材料、新能源等前沿高科技产业；在园区功能上，从过去的大规模制造为主，转向以研发或研发型制造为主；在资源集聚上，充分调动

政府、高校、企业、专家等多方合力，汇集各类科创资源。

（2）科技服务体系完善、企业成长性高：园区致力于打造完善的科技创新服务体系，能够为初创型、中小型

企业的全生命周期发展提供精准服务，有利于孕育专精特新、科技小巨人、独角兽等高成长性企业。

（3）园区品质好，但打造难度大、产出见效慢：这类园区开发需要十分注重物业品质与产城功能融合，充分

响应科技人才对高质量办公环境和商务休闲的需求，对于大多数开发运营主体而言存在一定的挑战。此外，

园区以企业孵化培育为主，使其普遍面临产值偏低、产出见效慢等问题。

图9：创新驱动型产业园致力于构建完善的科技服务体系

资料来源：中商情报网，招商银行研究院

2.4“配套全”的城市功能型产业园

城市功能型产业园以产城融合为核心竞争力，是园区城市化、新型城镇化趋势下增量园区的主流形态，功能

全面、设施完善、服务领域综合。在形态上与前三种园区有明显差异，彻底打破“火柴盒式”的封闭式空间形态

，转向开放式产业社区，成为生产、生活、消费“多点支撑”的城市经济体。

图10：城市功能型产业园兼顾产业发展与城市建设

资料来源：前瞻产业研究院，招商银行研究院

2.4.1细分类型：不同地区城镇化建设中出现多种灵活应用形态

比较常见的组织形式有产业综合体、产业小镇和产业新城。

（1）产业综合体：面积相对较小、但开发强度高，表现为高密度的产业建筑群落，适用于研发办公或轻型生

产（可以工业上楼）；由于占地较小，布局较为灵活，在土地资源稀缺的大型城市或旧城改造中有广阔的应

用前景。通常位于核心的产业功能区、中心城市区或相对成熟的城市板块。

（2）产业小镇：以地方传统优势产业集群为基础，将特色产业打造与生态资源利用、美丽乡村建设等深度结

合。区别于行政区划单元上的“镇”，多是在块状经济和县域经济基础上发展而来。

（3）产业新城：统筹面积较大、涉及产业类型多。可以在城市主城区之外，脱离中心城市的配套环境而独立

运转，在新的地理空间上实现“产城相融”，因此与经常应用在城市群的新区建设中。

表4：城市功能型产业园细分类型对比资料来源：中商产业研究院，招商银行研究院

2.4.2发展特征：住宅与商业比例高、园区功能完善

（1）园区的城市服务功能完善，住宅与商业比例高。尽管现在大多数的新建产业园都会采取“以产业为主、

居住商业为辅”的产城融合发展策略，但难以真正缓解城市功能不足的问题。相比之下，城市功能型园区的产

业与城市服务功能融合更为全面，尤其是住宅与商业的占比高，从产业功能拓展过渡到追求产业、居住、商

业、休闲、教育医疗等多方位产城功能的平衡与完善。

（2）园区产业功能复合多元，解决研发、生产、办公的脱节问题。城市功能型园区能够提供研发大厦、办公

楼、标准化厂房、可定制厂房、共享实验室、展览展示、会议会展等多功能的建筑空间，满足产业变革下企

业对产业空间的多元化诉求。通过打造开放式的空间形态，实现研发、办公、生产、销售各个环节之间的密

切交流互动。

（3）模式尚不成熟，容易出现过度“地产化”，存在一定的运营风险。城市功能型园区出现时间较晚、且建设

内容复杂，发展模式仍在完善过程中。部分产业地产商或房地产商参与开发的园区，过于追求快速的投资回

报，容易出现过度“地产化”的现象，轻视园区的产业导入。甚至个别开发商缺乏产业运营能力，仅以产业名义

进行勾地，出现“产业空城”的现象。

2.5小结

从四大类园区发展特点可以看出，各类产业园不断增强自身的独特竞争优势，持续动态优化，谋求差异化路

径，在“十四五”期间将迎来新的发展机遇。（1）政策性开发区起步最早，已经步入发展成熟期，未来将以存

量园区转型升级为发展重心。一些步伐领先的开发区正在积极向产城融合、技术创新方向发展，例如，上海

张江高新区在2017年正式开启了“张江科学城”的建设之路，北京亦庄经开区也明确提出到2025年要打造成为

高端产业综合新城的发展目标。（2）特色主题产业园在各地大力构建现代化产业体系的政策推动下，有望迎

来新一轮快速发展。上海、天津、四川等地已相继出台专项政策，将集中打造一批省市级特色主题园。（3）

创新驱动型产业园在全国加速产业链、创新链“双向融合”过程中具有模式领先优势，是受地方政府和开发商、

科技企业等多方青睐的新兴园区形态，但打造难度大、运营服务门槛高，未来几年仍只在市场、科技资源、

人才等条件充分的地区有高质量发展潜力。（4）城市功能型产业园是近年来增量园区的主流形态，在城镇化

建设、旧城改造、传统园区转型中有较好的发展前景，但运营模式尚不成熟，需要探索由外延式扩张转向内

涵式发展、从物理设施建设向服务环境与产业氛围营造过渡的发展之路。

表5：四大类产业园的特点对比资料来源：招商银行研究院

经营策略

3.1 业务建议