2024年4月26日发(作者：)

2023

年

6

月

房地产导刊研究探讨

城市轨道交通车辆段基地上盖开发成本与经济效益研究

[

摘

要

]

在地铁车站建设中具有举足轻重的地位

。

车辆段上盖开

车辆段是地铁轨道交通建设运营的重要组成部分

,

发作为城市轨道交通建设运营的一种新模式

,

可与周边地块进行综合开发

,

在实现轨道交通功能的同时

,

有效提升土地

价值和经济效益

。

目前

,

车辆段上盖开发相关研究多集中于车辆段的功能定位

、

设计

、

技术经济指标等方面

,

对车辆段上

盖开发成本及经济效益方面的研究较少

。

对此

,

本文将基于广州地铁某车辆段基地上盖开发工程实例

,

从土地价值

、

成

本效益两个方面对车辆段基地上盖开发成本及经济效益进行分析

,

为相关工程设计提供参考

。

[

关键词

]

上盖开发

;

成本效益

;

经济效益

车辆段

;

[()

中图分类号

]

文献标识码

]

A

[

文章编号

]

F572.88

[

111-138-03

)

李玉珍

(

山东轨道交通勘察设计院有限公司

山东

济南

250000

引言

车辆段基地上盖开发具有成本低

、

投资少

、

经济效益

好等优势

,

但在进行车辆段基地上盖开发时需要考虑成本

与经济效益之间的关系

,

即通过对车辆段基地上盖开发成

本和经济效益进行研究

,

建立车辆段基地上盖开发的效益

测算模型

,

从而科学合理地进行车辆段基地上盖开发项目

的投资决策

整体式上盖开发的建安费用整体高于分离式上盖开

发的建安费用

,

主要原因为

:

1.2.1

由于整体式上盖结构形式受外界环境影响较

大

,

尤其是受周边环境影响较大的市政管线分布情况复

杂

,

导致需要对地下空间进行全面开发

,

进而增加了建设

成本

;

1.2.2

整体式上盖结构形式建设过程中需对车辆段

进行整体规划

,

需要对上

、

下两层进行充分考虑

。

因此

,

整

体式上盖结构形式在前期建设阶段需要投入大量的人力

、

物力和财力

;

1.2.3

分离式上盖结构形式只需对主体结构进行施

工

,

不涉及与其他专业的交叉施工

,

因此施工周期较短

,

工

程费用相对较低

;

1.2.4

分离式上盖结构形式仅需对主体结构进行施

工

,

不涉及与其他专业的交叉施工

,

因此整体建设成本相

对较低

。

此外

,

由于分离式上盖开发需要对主体结构进行

整体规划

,

故其建设成本高于整体式上盖开发

。

1.3

建筑运营费用

整体式上盖开发的建设周期较长

,

在建造完毕后

,

一

般需要对上盖进行后期运营

。

因此

,

在进行建筑运营费用

分析时

,

必须考虑上盖的运营费用

,

这样才能得出上盖运

营成本与建设成本之间的关系

。

运营费用主要包括物业管理费

、

租金

、

工程维护费

。

物业管理费的计算方式与土地开发费相同

。

物业管理费

按照每平方米每月

1.

租金则按实际月租进行计

5

元计算

,

算

。

工程维护费分为日常维护费和设备维护费

。

其中

,

设

备维护费用是指定期对上盖设备进行检查

、

检修

、

养护所

产生的费用

。

通过分析上盖开发前后物业管理费用的变化情况可

图

1

上盖建筑面积建设成本构成

以看出

,

上盖开发对物业管理费用的影响较大

。

具体原因

如下

:

服务

,

包括保洁

、

秩序维护等

。

在开发初期

,

物业管理单位

会根据实际需要进行人力

、

物力资源的投入

,

但是由于车

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1

不同结构形式上盖开发成本分析

“

整体式

”

和

“

分离式

”

两种结构形式

。

整体式上盖开发属

于综合开发

,

包括上盖与下盖

,

以主体结构形式相连

;

分离

式上盖开发属于独立开发

,

仅由主体结构相连

。

1.1

建设成本

上盖开发建设成本主要由以下几部分构成

:

建筑工程

费

、

装饰装修工程费

、

安装工程费

、

工程建设其他费等

。

其

中

,

建筑工程一般占到造价比例的

6

是上盖开

0%~70%

,

发成本的主要组成部分

,

而装饰装修工程和安装工程费一

般只占到造价比例的

2

两种结构形式

0%~30%

。

此外

,

在建设成本中所占比例并不相同

。

其原因为

:

成本高

;

1.1.1

整体式上盖的施工工期长

、

目前

,

我国城市轨道交通车辆段上盖开发主要采用

1.1.2

分离式上盖的建设成本与整体式上盖的建设

)

成本差异较大

。(

如图

1

1.2

建安费用

根据统计

,

当前我国城市轨道交通车辆段上盖开发项

目中

,

整体式上盖结构形式的建安费用约为分离式上盖结

构形式的

2~3

倍

。

1 38|REALESTATEGUIDE

1.3.1

物业管理单位为整个车辆段提供日常的管理

研究探讨房地产导刊

2023

年

6

月

,

辆段上盖开发项目的逐渐成熟物业管理单位将不再投入

大量人力物力资源对上盖进行日常管理

,

而是由上盖开发

主体公司进行统一的运营管理

;

规划设计

,

上盖内部存在大量未利用空间

,

加上车辆段内

地面建筑及其他地下设施的占用和占用后产生的场地占

用等问题

,

导致上盖开发后仍需要大量的维护工作

;

段内各种管线

、

地下空间等均需要进行迁移

、

改造

、

修复等

工作

。

在此过程中需要投入大量的人力物力资源

。

因此

,

车辆段上盖开发建设成本相对较高

。

1.3.3

上盖开发建设时对城市环境影响较大

。

车辆

由于没有对上盖进行整体

1.3.2

上盖开发建设时

,

进行土地出让

2.2.1

引入社会资本

,

对于车辆段基地上盖开发项目

,

若建设期内不能实现

车辆段基地上盖开发项目中

,

除上盖物业外

,

还需设

最大经济效益

,

可通过以下几种途径进行弥补

。

置停车场

、

洗车库

、

综合维修车间等配套设施

。

若项目在

建设期内不能实现最大经济效益

,

可将车辆段上盖物业整

体出让给社会资本或其他主体

,

通过土地出让获取收益

。

当车辆段上盖物业整体出让给社会资本或其他主体时

,

由

于土地出让收益无法满足项目建设前期的最大经济效益

要求

,

可根据项目的具体情况选择其他途径进行弥补

。

引

入社会资本或土地出让收益后

,

一方面可满足项目建设前

期的最大经济效益要求

,

另一方面可实现车辆段基地上盖

1

]

。

开发项目与周边物业的联动发展

[

2.2.2

结合周边开发情况进行调整

由于车辆段上盖物业与周边土地的联动发展对后期

项目经济效益起到较大的作用

,

因此在建设前期可根据不

同的物业类型

、

周边土地情况及政府规划等情况进行综合

分析

,

合理设置物业类型和商业比例

。

当车辆段上盖物业

整体出让给社会资本或其他主体时

,

可根据车辆段上盖物

业开发所处位置及周边发展情况对车辆段上盖物业进行

调整

,

如可将车辆段上盖物业部分调整为商业用地或住宅

图

2

上盖开发成本分析图

用地等

。

若在建设期内不能实现最大经济效益

,

可根据车

辆段上盖开发项目的实际情况进行调整

,

如可考虑将上盖

2.3

不同类型车辆段上盖开发模式下的经济效益

从车辆段基地上盖开发的一般流程来看

,

上盖物业开

发由土地招拍挂

、

项目立项

、

方案设计

、

工程施工

、

物业销

售五个主要环节组成

,

其中土地招拍挂环节是车辆段基地

上盖开发项目的核心环节

。

从车辆段上盖开发模式来看

,

可分为集中式车辆段和分散式车辆段两种类型

。

从车辆段上盖开发的经济效益角度来看

,

集中式车辆

段的建设成本相对较低

,

但收益较低

;

分散式车辆段在建

设成本和收益方面介于两者之间

,

总体表现良好

。

当集中

式车辆段和分散式车辆段两种类型的上盖开发模式均能

实现经济效益最大化时

,

集中式车辆段建设成本最低

,

分

散式车辆段建设成本最高

。

因此

,

若项目在建设期内能够

实现最大经济效益

,

可选择集中式车辆段进行建设

。

当集

中式车辆段建设成本低于分散式车辆段时

,

可选择分散式

车辆段上盖模式

;

当集中式车辆段建设成本高于分散式车

3

]

。

辆段上盖模式时

,

可选择分散式车辆段上盖模式

[

2

]

。

物业部分调整为停车用地等

[

2

车辆段基地上盖开发经济效益平衡点分析

2.1

建设初期实现的最大经济效益

(

根据

《

城市轨道交通项目建设投资管理办法

》

国家发

,

改委令第

6

号

)

车辆段上盖开发项目建设期一般为

6

年

,

从项目开工起至竣工验收止

。

根据

《

城市轨道交通线路建

(,

设规划编制审批办法

》

发改基础

〔

车辆段

2010

〕

1858

号

)

上盖开发项目在工程投资估算中应考虑拆迁

、

征地等费

用

,

同时纳入建设工程造价

。

从建设期内可实现的最大经济效益来看

,

车辆段基地

上盖开发项目与其他车辆段建设项目相比具有明显的

优势

:

地面积

。

若采取地下开发模式

,

则需要对整个车辆段进行

整体开发

,

占地面积更大

。

业面积较小

。

根据

《

城市轨道交通线路建设投资管理办

(

法

》

国家发改委令第

6

号

)

规定

,

城市轨道交通工程项目

建设投资估算中不应包含物业开发投资

。

因此

,

车辆段上

盖开发项目在建设初期一般不具备实现最大经济效益的

条件

。

但考虑到车辆段基地上盖开发项目的前期投资成

本较低

,

其在建设初期实现的最大经济效益优势显著

。

2.2

建设期内其他途径的弥补

车辆段上盖开发项目的经营性物

2.1.2

建设初期

,

一般仅为

2~3

个车辆段的占

2.1.1

占地面积较小

,

3

案例分析

广州地铁某车辆段上盖开发项目位于广州市白云区

钟落潭镇

,

共设置

7

个上盖物业

,

其中

,

3

号上盖物业位于

钟落潭镇的中心位置

,

占地面积约

4.2

万平方米

;

4

号上盖

物业位于钟落潭镇中心位置

,

占地面积约

4.8

万平方米

;

5

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REALESTATEGUIDE|1 39

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年

6

月

房地产导刊研究探讨

,

号上盖物业位于钟落潭镇的中心位置占地面积约

3

万平

方米

;

占地面积

6

号上盖物业位于钟落潭镇的中心位置

,

3.1

项目建设内容

本项目建设内容包括车辆段上盖开发的建设用地

、

停

、

车场

、

辅助设施

(

办公

、

酒店

、

公寓等

)

消防及人防设施

(

含

、

人防地下室

)

供电设施

、

给排水设施

、

通风空调及制冷系

统等

。

车辆段上盖开发的用地范围包括

2

个地下车库

,

1

个停车库

,

2

个不停车自动检修车库

,

1

个工务维修综合大

楼

,

1

个消防及人防工程等

。

停车场共设置

6

台环行车

辆

,

辅助设施包括给排

1

台平车和

2

台直流牵引变电所

;

、、

水系统

(

含消防及人防

)

供电设施

(

含消防及人防

)

通风

空调及制冷系统等

;

消防及人防工程主要包括防火分区

、

防烟分区和防排烟系统等

。

本项目建设内容包括地上总

建筑面积约

7

其中停车场地上总建筑面积

70859

平方米

,

平方米

。

停车场主要功能为

:

停车场

。

3.2

项目经济效益

根据广州地铁某车辆段上盖开发项目的实际情况

,

结

合项目的开发模式和开发面积

,

利用效益测算模型分别测

算

4

号上盖物业的经济指标

,

并将该经济指标与

3

号上盖

物业进行对比

,

得出结论如下

:

3.2.1

车辆段上盖项目的总投资收益与

3

号上盖物

约

5

辅助设施地上总建筑面积约为

223507

平方米

,

64717

约

6

万平方米

。

考虑到当前的建设进度

,

结合未来开通运营的实际情况来

看

,

预计

18

个月后该项目将竣工验收并投入使用

。

从项

目成本构成来看

,

项目总投资中土地出让金占比最大

,

达

到了总投资的

65%

。

因此在考虑土地出让金成本时应将

其剔除

。

3.4

成本控制措施

目前

,

城市轨道交通车辆段上盖开发项目通常采取三

种成本控制措施

:

一是通过合理确定土地使用权取得方

式

、

开发时序等措施来降低土地成本

;

二是通过提高容积

率

、

加大建筑密度等措施来提高建筑成本

;

三是通过采取

专业运营管理

、

采用

PPP

模式等措施来降低项目运营

成本

。

案例当中

,

广州地铁该车辆段上盖开发项目采用土地

使用权取得方式为协议出让

,

且

4

号上盖物业和

3

号上盖

物业均为商业综合体

,

因此

,

4

号上盖物业的成本主要包

括土地使用权取得成本和建筑开发成本

。

其中

,

土地使用

权取得成本主要包括征地拆迁费用

、

市政基础设施建设费

用以及开发过程中的各项税费等

;

建筑开发成本主要包括

建筑施工和市政配套建设费用等

。

结语

车辆段上盖开发是城市轨道交通车辆段进行综合开

发利用的一种新模式

,

能够有效实现土地资源的节约和集

约利用

,

具有很高的社会经济效益

。

通过对城市轨道交通

车辆段上盖开发模式进行分类梳理

,

在对城市轨道交通车

辆段基地上盖开发模式成本构成要素进行分析的基础上

,

采用案例研究法对不同开发模式的成本和经济效益进行

分析比较

,

结果表明

:

通过车辆段基地上盖开发

,

可以实现

土地资源节约

、

土地利用集约化

、

降低开发成本

、

提升土地

利用效益和增加收益的目标

。

因此

,

车辆段上盖开发应作

为一种新模式大力推广

,

并可将其作为城市轨道交通车辆

段综合开发的一种有效手段

。

业相比略高

。

其中

,

4

号上盖物业的总投资收益为

5.3

亿

号上盖物业的总投资收益也略高于

3

号上盖物业

。

3.2.2 3

、

4

号上盖物业单位建筑面积的总投资额均

元

,

而

3

号上盖物业的总投资收益为

0.38

亿元

。

同时

,

4

较大

,

分别为

2

而

4

号上盖物业单

32.5

万元和

197.9

万元

,

位建筑面积的总投资额为

1

在

3

、

23.1

万元

,

4

号上盖物业

中所占比例较小

。

从单位投资收益来看

,

3

、

4

号上盖物业

所占比例分别为

10.5%

和

16.6%

。

4

号上盖物业总面积的

20%

。

因此

,

4

号上盖物业的商业

价值最高

。

3.3

项目成本分析

车辆段上盖开发项目在规划设计阶段就需要对地块

进行整体规划

,

并根据地块功能进行土地整备

,

以及对上

盖物业进行功能定位

,

并对车辆段上盖物业的建筑面积

、

停车位数量

、

使用年限等做出规划设计

,

在此基础上

,

编制

可行性研究报告

。

而项目的建设投资主要由土地价格和

建筑工程价格组成

。

其中

,

土地价格是决定项目总投资的

核心因素

。

土地价格由项目总投资中的土地出让金

、

城市

基础设施配套费和人防易地建设费等构成

[

4

]

商业面积约占

3.2.3 4

号上盖物业的商业价值最高

,

参考文献

[]

下沉式城市轨道交通车辆基地上

1

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1

但

8

个月

,

。

1 40|REALESTATEGUIDE

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