2024年5月7日发(作者：三星s5368)

,依据土地管理法第三十七条第二款规定：“在城市规划区范围内，以出让方式取

得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管

理法》的有关规定办理。"

城市房地产管理法第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开

发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使

用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回

土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必

需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定：“土地使用者应当按

照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按

合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予

以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”

2,开放商所享有的土地使用权应按照合同内容规定，一般来说都是为开发商品

房，那么具有建设用地使用权，也就是你说的修建房屋的使用权

3，一般来说不能，因为开发商的土地已经收回国有了，只能重新申请宅基地使

用权，不能申请恢复，也不能恢复房产权 物权法在第十二章专门规定了“建

设用地使用权”。依据该法第一百三十五条规定，建设用地使用权是指权利人依

法享有的对国家所有的土地进行占有、使用和收益的权利，权利人有权利用该土

地建造建筑物、构筑物及其附属设施。笔者认为，在物权法这样一部基本民事法

律中规定建设用地使用权，其最重要的一个意义就是明确了建设用地使用权作为

民事权利的基本属性，使得代表国家出让建设用地使用权的政府有关部门与取得

建设用地使用权的权利人之间成为平等的民事主体，二者之间发生的是民事权利

义务关系。

一

依据我国现行法，土地使用权的收回主要有四类情形：

（一）因公益需要而被收回建设用地使用权

此种土地使用权的收回在性质上属于征收，依据宪法和土地管理法第五

十八条第二款也明确规定，应当对土地使用权人给予适当补偿。物权法对此种情

况下的收回除规定给予补偿外，第一百四十八条还作出了一个非常有意义的规

定，即土地行政主管部门应当“退还相应的出让金”。这种规定既符合宪法保护

财产的要求，也符合民法公平的原则。

（二）因期限届满而被收回建设用地使用权

依据土地管理法第五十八条第一款第(三)项和第二款规定，如果土地使

用权存续期限届满未申请续期或者申请续期未获批准的，收回该土地使用权时不

给予补偿。这种规定对于保护建设用地使用权人尤其是广大人民群众的合法权益

是不利的。为此，物权法第一百四十九条区分住宅建设用地使用权和非住宅建设

用地使用权分别作出了规定。对于住宅建设用地使用权，其期间届满的，自动续

期。而对于非住宅建设用地使用权，其期间届满后的续期，依照法律规定办理。

这种规定就为将来对房屋和其他不动产的所有权和他物权人给予补偿留下了足

够的空间，充分贯彻了物权法保护权利人物权的立法目的。

（三）因停止使用等原因而收回建设用地使用权

此种情况下土地行政主管部门收回该土地使用权的性质为行政处理决

定，由于此类被收回的土地使用权多属于以划拨方式无偿提供的，因此不给予补

偿。但是，对于其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况

给予适当补偿。

（四）因权利人违反出让合同而收回建设用地使用权

土地管理法第三十七条第二款规定：“在城市规划区范围内，以出让方

式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地

产管理法》的有关规定办理。”城市房地产管理法第二十五条规定：“以出让方

式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地

用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工

开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二

年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府

有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”《城

镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定：“土地使用者应当按照

土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合

同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以

纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”

二

有人认为，土地管理部门因土地使用权人没有按照土地使用权出让合同

约定的土地用途、动工开发期限开发土地而无偿收回该出让的建设用地使用权的

行为属于行政处罚，它是土地行政主管机关依据法律的直接规定行使公权力的公

法行为。因此，一方面，土地行政主管机关有权无偿收回该建设用地使用权；另

一方面，该建设用地使用权上设定的抵押权等权利不能对抗公法行为，该抵押权

也因建设用地使用权无偿收回而归于消灭。这种观点也为我国土地管理机关采

纳。《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》第5

条规定：“依照城市房地产管理法第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工

开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的

国有土地使用权，属于行政处罚决定。”《国家土地管理局关于对〈中华人民共

和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第十七条有关内容请求解释的复

函》规定：“抵押权附属于土地使用权。作为主权利的土地使用权，因行政机关

依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，

作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消

灭。”