2024年1月8日发(作者：xr苹果手机参数)

搜房有约：深圳华南城总经理刘晓东

采访：吴芬兰 刘钱洪／协助：罗旭涛 萨丁

时间：2011年4月14日

嘉宾：深圳华南城总经理 刘晓东

采访背景：

5月1日起深圳市将执行更加严厉的楼市调控措施，单个楼盘的预售价格将直接收受到限制。深圳观澜、平湖等地的多个别墅项目反映，由于超过价格上限而无法获准预售。

住宅市场备受调控政策打压，成交量急剧萎缩，大量资金外流。此刻，转身投资商业是不是很好的机会呢？

4月14日搜房编辑带着这样的疑问走进深圳华南城，与深圳市华南城总经理刘晓东先生分享华南城的成功，畅谈未来专业市场的热点趋势。

采访实录：

★新政下商业迎来发展契机

【搜房网】：非常荣幸我们能采访到深圳华南城总经理刘晓东先生。眼下楼市新政数轮调控下，众多房企相继入市争利商业地产，商业地产迎来“新周期 新格局 新成长”。您如何看待新政对商业地产的影响？

【刘晓东】：新政对商业地产来说是一个非常好的机遇，可以改变“商住倒挂”的现象。之前住宅涨价非常快，但是回报率偏低，商业地产则相反。新政下资金进入商业地产，会促使这种“商住倒挂”现象得到改变。曾经中国的城市化进程让人关注的更多是居住，但随着GDP的增长、人民收入的提高，消费必将会有一个爆发性增长的过程，这些都将催生商业地产价值逐渐稳步提升。

具体开来讲，眼下大量的资金因为新政的影响，如普通老百姓、小企业主、房地产开发商的资金以及基金都开始流向商业地产，如万科原来专注于打造定位白领、金领的住宅项目，但是去年开始万科已经有20%的项目属于商业地产，此外金地等大型房地产企业也存在类似现象。究其原因主要有：1、住宅的开发因为调控政策受到影响；2、商业价值未来增长的空间大，因为中国投资品种较少，住宅价格虚高，投资风险大，而商业地产则不存在泡沫，50%的首付，按揭最多10年，相较于住宅来说严格许多。所以综合各方面因素看，商业地产会越来越好。

★深圳商业前景看好、增长空间大

【搜房网】：那您觉得眼下深圳的商业地产市场有没有什么变化呢？

【刘晓东】：深圳是一个新兴城市，发展速度很快，可以称之为跨越式超规模的发展，但是从商业的角度看，这里上升的空间依然巨大。如与上海比较，差距就很明显。但差距也就意味着增长空间，深圳商业地产的增长空间很大。

怎么讲呢？首先，深圳是一个移民城市，不稳定性是其明显的缺陷性特征，是否投资深圳曾经很多人存在顾虑。但现在随着深圳的发展、布局的完善以及人口的增加，商圈会变得越来越稳定。深圳的人均收入已经趋于稳定，GDP的增长不断在翻新，04年我刚来深圳时全市GDP才两三千亿元，现在已经达到九千多亿元。再者深圳的第一批开拓者即现在的很多大股东们已经在深圳稳定下来了，以前他们或许还想着赚钱回家买房，但如今已举家落户深圳，所以投资的重点也就在深圳了。

深圳的商业发展从空间上来说，最早受香港影响，规模较小档次偏低而且很拥挤。华强北通过早期厂房改建，以电子产业为主批发为辅带动流动逐步发展起来，但因为缺少整体规划，空间上显得比较拥挤。为求改变，深圳商圈呈现西移的态势。但西移南山的空间有限，因为规划的局限性，如南山中心区商圈其实也偏小，以海岸城为代表从体量上还是无法与香港媲美。相比较宝安的规划就会好很多，龙岗的平湖也不错，所以未来商圈还会有北进的过程，发展空间还很大。

此外，深圳很多产业领先全国乃至全世界，如电子、服装、印刷、箱包等，由这些产业聚集所形成的商圈也会有很大的上升空间。如华南城，关内没有这么大的地方，关外有这么大的地方但交通曾经是个局限，如今政府的大量斥资，高速公路、主要干道、地铁和轻轨等交通硬件设施都发展起来了，到各中心区都在半小时以内的车程，加之华南城这样一站式的整体规划必将产生巨大的聚集效应，目前很多国内国际知名的商家包括餐饮、影视、娱乐、商场、家居等都有进驻的意向，未来前景很大。

★批发型商铺值得重点投资

【搜房网】：您怎样看待住宅调控下被挤压资金的流向，您最看好哪块投资领域？

【刘晓东】：在中国投资渠道是比较少的，资金的流向主要有三处。第一个是股市，因为经济环境因素，现在的股市并不是很好，波动大。而且国内的股票市场不是很规范，存在以圈钱为目的的上市公司，泡沫较多。第二个是黄金白银，国内的黄金白银价格已经涨得很高了，而且主要还受国际市场影响，风险很大。第三个是商铺，目前也是我最看好的。

【搜房网】：如果投资商铺能否给我们投资者一些投资建议。

【刘晓东】：商铺分好多种，狭义的商铺主要指零售型商铺和批发型商铺。零售商铺我认为上升空间是看得见的，零售型商铺一定要选择商业旺地、交通要道附近。但是像华强北这样的价值已经很高了，现在投资风险就很大，所以买零售商铺一定要提前，而像宝安地区的现在就可以考虑投资。而批发类呈聚集型、效益非常明显的专业市场的批发型商铺增值空间绝对要超过零售型商铺，如广州白马服装批发市场、深圳华强北的电子批发市场等，投资这类商铺一定要评估考察开发商的运作模式、资金实力以及项目的规模大小。

★华南城：世界级的综合商贸物流中心，一站式的服务

【搜房网】：华南城作为批发型商铺值得投资吗？可以请刘总给我们具体谈谈你们在批发型商铺中有什么优势吗？

【刘晓东】：华南城的成功是大家有目共睹的。华南城的目标是打造一个世界级的综合商贸物流中心，目前的定位是以专业市场为龙头，同时以住宅配套、商业配套为辅佐。选择专业市场为龙头是因为专业市场带给社会的价值非常高，未来带给股东和投资者的回报也非常高；同时，辅佐住宅配套和商业配套为整个专业市场的精英人群服务。

华南城定位开发考虑的因素很多：首先华南城从原材料介入为企业提供采购一站式服务，降低了珠三角地区制造工厂的综合成本，客户的选择性更大，可享受的增值服务更多。

其次，华南城将会由原来的五大产业（纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装）逐渐往外延伸。比如说配套的小商品。

再次，华南城注重展会的筹办。华南城一年定期有十几个展览，包括两届中国最大的东博会、深圳四大展会基地等。在上个月华南城举行的台湾原产地产品交易会上，四天交易额超过6个亿。

最后，在华南城除了可享受采购销售外，还可以享受很多服务。如影院、餐饮、室内跳伞和实弹射击等。

【搜房网】：作为华南城的领导者，您感受最深的是什么？如果用一个“关键词”来形容华南城模式，您认为是什么？

【刘晓东】：商业地产的成功，运营是关键。尤其像华南城作为一个城的规模来打造，定位、规划、招商、运营、服务和品牌等都非常重要。

如果用一个“关键词”来形容华南城模式，我认为是“成功”。华南城是一种非常成功、创新、领先的模式，对整个行业和商业都进行了系统的规划。我们是把一块生地做熟，空间和规模都很大。可以想象下，未来五星级酒店、写字楼、大大小小的全国各地的产品和行业等扎堆进来，华南城将会产生巨大的集聚效应。

当然，我们能把“生地做熟”，首先是基于我们对整个经济走势的判断，其次是对产业的熟悉，再者是对发展的把控。

【搜房网】：最后请您预测下2011年深圳商业地产的走势。

【刘晓东】：今年深圳的商业地产走势我认为肯定是向好的，空间上是从东往西再往北，规模上也将放大放开。

★预祝搜房网商业地产&写字楼年会越办越好

【搜房网】：2011年4月29日，搜房网将在北京、上海两地举办第六届商业地产&写字楼年会，我们诚邀您的参加，并请您对即将到来的这次年会谈谈您的看法。

【刘晓东】：谢谢你们的热情邀请，这么大的盛会我一定参加。我感觉搜房网做得很不错，这么大的盛会肯定会对行业的发展带来很好的引导，我祝年会越办越好。

【搜房网】：谢谢刘总，期待着您的出席，也祝愿我们华南城越来越好。

【刘晓东】：谢谢。

华南城项目是一个集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体的大型综合商贸物流平台，属深圳市政府“重点物流项目”、“绿色通道项目”，并自2003年开始连续8年被列为“深圳市重大建设项目”。

一期建筑面积约50万平方米，二期建筑面积超过170万平方米，全面建成后的华南城将成为规模宏大、品种齐全、现代化程度极高的工业原材料及成品展览交易中心、现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。

核心价值观：诚信、和谐、共赢、分享

企业使命：为制造业企业提供一个高附加值的高端集成服务平台。

刘晓东，深圳华南城总经理，曾在法国普瓦提埃大学攻读MBA。 1993年3月至2004年11月，历任江中集团华东大区总监兼上海公司总经理、集团办公室主任、人力资源部长；2004年11月至今，历任华南城集团董事助理、集团副总经理、集团常务副总经理，现任总经理。曾于2007年度候选“深圳市十大杰出青年”，目前还担任深圳市第五届党代表、深圳市龙岗区第四届党代表、深圳市龙岗区青联常委、华南城园区党总支书记等社会职位。